부동산세금을 잘 알고 절세하자

흔히들 많이 하는 재테크라 하면 주식, 부동산 매매가 대표적입니다. 재테크가 성공적이라 해도 그에 따른 세금을 무시할 수 없습니다. 특히 부동산의 매매에 따른 세금은 종류도 많고 단계별로 형태도 다릅니다. 부동산과 관련된 세금에는 어떤 종류가 있는지 이해하는 것부터 중요할 것입니다. 어떤 종류가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

부동산 세금

세금의 종류

우리나라의 세금은 크게 국세와 지방세로 나누어지고, 국세는 다시 내국세와 관세로 나누어집니다. 부동산은 단계별로 취득, 보유, 임대, 양도, 무상 이전으로 구분할 수 있습니다. 취득단계에서의 국세는 농어촌특별세, 부가가치세가 있으며 지방세는 취득세, 지방교육세가 있습니다. 보유단계에서의 국세는 농어촌특별세, 종합부동산세가 있으며 지방세는 재산세와 재산세 과세특례가 있습니다. 임대 단계에서 국세는 임대소득세가 지방세는 지방소득세가 있습니다. 양도단계에서의 국세는 양도소득세, 부가가치세가 있으며 지방세는 지방소득세가 있습니다. 무상이전 단계에서의 국세는 상속세, 증여세가 있으며 지방세는 취득세, 교육세, 지방교육세가 있습니다.

단계	국세	지방세
취득	부가가치세, 농어촌특별세	취득세, 등록면허세, 지방교육세
보유	종합부동산세, 농어촌특별세(종합부동산세의 20%)	재산세, 재산세 과세특례
임대	임대소득세	지방소득세(임대소득세의 10%)
양도	양도소득세, 부가가치세	지방소득세(양도소득세의 10%)
무상 이전	상속세, 증여세	취득세, 교육세, 지방교육세

이 중에서 대표적인 부동산 세금에 대해서 알아보겠습니다.

취득세

취득세는 부동산 및 자동차 등에 대한 자산을 취득한 경우 납부해야 되는 세금입니다. 부동산을 취득하면 우선 지방세인 취득세가 과세되고 부가적으로 농어촌특별세와 지방교육세가 부과됩니다. 취득세는 계약자의 보유 주택수, 해당 주택의 조정 대상지역 내 여부, 주택의 가격에 따라서 1%~13.5%까지 세율이 달라집니다. 취득세는 양도세를 납부할 때 필요경비로 인정되어서 공제를 받을 수 있으므로 취득세, 등록세 납부 관련 증빙자료를 잘 챙겨야 합니다. 부동산 취득 시기는 계약서상 잔금 지급일이며 잔금지급일로부터 60일 내에 취득세를 신고하고 납부해야 합니다. 만약 등기일 또는 등록일이 계약서상 잔금지급일보다 빠른 경우 등기일 또는 등록일이 취득일이 되며 이날로부터 60일 이내 신고납부를 해야 합니다. 취득일 30일 내에 등기를 하게 되면 50% 나누어서 납부도 가능합니다.

등록면허세

등록면허세는 주택과 같은 재산권 기타의 권리의 취득·이전·변경·소멸에 관한 사항을 공부에 등기나 등록하는 경우 그 등기나 등록을 받는 자에게 부과하는 세금입니다. 등록의 과세표준은 등기 등록 당시 가액이 입증되지 않는 경우에는 원칙적으로 신고 가격으로 하고, 신고가액이 없거나 시가표준액 미달 시에는 시가표준액으로 합니다. 통상 등록세의 20%를 지방 교육세를 같이 내야 합니다. 등기나 등록 전까지 납부해야 합니다.

보유세(재산세, 종합부동산세)

재산세는 보유한 토지, 주택, 건축물, 선박 항공기의 보유자에게 부과하는 세금을 말하고, 종합부동산세는 보유한 주택이 고가이거나 다수의 주택을 보유한 경우 재산의 정도에 따라서 조세부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 고려한 국세를 말합니다. 재산세와 종합부동산세는 6월 1일을 기준으로 납부자가 결정됩니다. 일반건물은 재산세만 과세되고 있고, 토지의 경우 종합합산대상 및 별도 합산대상 토지로 나누어 재산세와 종합부동산세가 과세되고 있습니다.

구분	납부 기간	비고
재산세	매년 7월 16일 ~ 7월 31일	산출 세액의 50% 납부
	매년 9월 16일 ~ 9월 30일	나머지 50% 납부
종합부동산세	매년 12월 1일 ~ 12월 15일	100% 납부

재산세

재산세는 청구 금액이 20만 원이 넘을 경우, 2번에 나누어 고지됩니다. 1차는 7월 16일부터 7월 31일까지이고, 2차는 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 이때 청구 금액이 20만 원이 넘지 않으면 7월에 한꺼번에 납부해야 합니다.

종합부동산세

종합부동산세는 지방자치단체가 부과하는 종합토지세 이외에 일정 기준을 초과하는 주택과 토지 소유자에 대해 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 부과하는 세금입니다. 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 납부해야 합니다. 금융기간을 통해서 납부하거나 홈택스에서 납부 가능합니다.

임대 소득세

임대소득세는 2 주택 이상 보유자가 주택을 월세로 임대할 때 월세 소득에 대해서 내는 세금입니다. 비과세를 적용받기 위해서는 1 주택 보유자의 경우 주택의 공시지가가 9억 원 이하여야 합니다. 2 주택 이상 보유자부터는 보유 주택의 공시지가와 상관없이 임대로 받는 월세 소득에 대한 소득세를 납부해야 합니다. 3 주택자는 임대하는 전세 보증금에 대해서도 임대 소득세를 납부해야 합니다. 전세보증금의 경우에는 간주임대료를 계산해서 임대 소득세를 납부합니다. 모두 종합소득세 신고 대상이므로 5월 1일부터 5월 31일까지 모든 종합과세 대상 소득을 합산해서 신고 및 납부를 해야 합니다.

양도소득세

양도소득세는 보유했던 부동산이나 주식 등을 타인에게 양도할 때 매매 수익을 얻었다면 납부해야 하는 세금입니다. 양도소득세는 주택을 보유하는 동안에는 신경 쓸 필요가 없지만 매도하는 시점에 주택이 조정대상지역 여부에 따라 추가로 가산세를 납부해야 될 수도 있습니다. 양도소득세는 취득세, 등록세, 공인중개사 수수료, 인테리어 관련 필요경비는 공제받을 수 있으므로 관련된 서류들은 잘 보관해야 합니다. 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서나 홈택스에서 신고 및 납부를 해야 합니다. 한 해 양도 건수가 여러 번일 경우에는 다음 해 5월에 종합소득세 신고를 해야 합니다.

상속세

상속세는 피상속인으로부터 상속인에게 이전하는 재산에 대하여 상속인에게 부과되는 세금으로 상속개시일이 속하는 달 말일부터 6개월 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 상속세는 일시에 납부하는 것이 원칙이나 일정 요건이 성립되는 경우 분할해 납부할 수 있습니다. 납부 세액이 1천만 원을 초과하는 경우, 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 내에 나누어 낼 수 있습니다.

증여세

증여세는 증여에 의하여 재산이 무상으로 이전되는 경우에 부과되는 세금으로, 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 내에 신고 및 납부를 해야 합니다. 납부기한 내 신고를 하면 납부세액의 3%를 공제받을 수 있습니다. 다만, 신고를 하지 않거나 과소 신고하면 최대 40%까지의 가산세가 부과됩니다. 증여세도 상속세와 동일하게 납부 세액이 1천만 월을 초과하는 경우, 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 내에 나누어 낼 수 있습니다.