전세권설정 vs 전세보증보험 비교하기

대출 규제가 강화되고 기준금리가 인상되면서 전셋값과 매맷값이 비슷하거나 웃돌면서 전세금을 돌려받지 못하는 사고가 늘어나고 있습니다. 이런 사고가 일어나지 않도록 소중한 전세 보증금을 지킬 수 있는 대표적인 방법들을 알려드리겠습니다. 

전세금 지키는 방법

 

전세금 지키는 방법

 

깡통전세 피해를 최소화하기 위한 전세금을 지키는 대표적인 방법은 아래와 같습니다. 

 

✔️ 세입자 전세금 + 집주인 대출금 ＜ 집값의 70% 체크하기

 

✔️ 전세보증보험 가입  

 

✔️ 확정일자 받기 또는 전세권 설정 등기하기

 

✔️ 집주인 세금 체납 여부 및 보유 주택수 확인하기

 

✔️ 신축빌라는 더 꼼꼼히 확인하기

 

이 중에서 전세보증보험과 확정일자, 전세권 설정등기에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 

 

 

전세보증보험 vs 전세권 설정등기

전세보증보험(전세금 보증금 반환보증)

세입자(임차인)가 전세보증금을 돌려받지 못할 때 보험회사가 집주인(임대인) 대신에 보증금을 지급하는 보험입니다. 전세권이 설정등기가 되어있으면 해지해야 이 보험에 가입할 수 있습니다. 세입자(임차인)는 전세권 설정등기와 전세보증금 반환보증 중 하나만 할 수 있습니다. 

 

전세보증보험은 집주인(임대인)의 동의 없이 세입자(임차인)가 가입 가능하며 가입만 하면 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다. 계약 기간이 만료되기 최소 6개월 전에 가입해야 합니다. 

 

주택도시 보증 공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 이렇게 3개의 기관에서 전세보증보험을 가입할 수 있습니다. 기관에 따라 가입할 수 있는 한도와 주택 유형, 보험료가 달라지는데 아래에서 살펴보겠습니다. 

 

🚩주택도시 보증 공사(HUG)

• 상품명 : 전세보증금 반환보증
• 보증금 : 7억 원 이하(수도권), 5억 원 이하(비수도권)
• 주택유형 : 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 노인복지주택
• 신청방법 : 홈페이지, 모바일앱, 지사, 위탁 은행, 네이버 부동산, 카카오페이 등

 

🚩주택금융공사(HF)

• 상품명 : 전세 지킴 보증 (주택금융공사가 보증한 전세대출을 받은 차주만 가입 가능)
• 보증금 : 7억 원 이하(수도권), 5억 원 이하(비수도권)
• 주택유형 : 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 노인복지주택
• 신청방법 : 위탁 은행

 

🚩서울보증보험(SGI)

• 상품명 : 전세금보장 신용보험
• 보증금 : 제한 없음(아파트), 10억 원 이하(기타)
• 주택유형 : 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 주거용 오피스텔, 아파트
• 신청방법 : 홈페이지, 공사의 지점

 

전세권 설정등기

 

전세권 설정등기는 세입자(임차인)가 전세보증금을 지급하고 임차인이 세입자라는 사실을 서류에 표시, 즉 전세금을 받을 권리를 등기에 명시하는 행위입니다. 이는 등기사항 전부증명서에 기록한 것을 보면 알 수 있습니다. 전세권을 설정해두면 전세보증금과 관련해 문제가 생겼을 때 다른 채권자보다 먼저 변제를 받을 수 있습니다.  이사나 전입신고를 하기 전부터 설정을 할 수 있으며, 신청 당일부터 효력이 발생합니다.

 

전세권 설정등기는 집주인(임대인)의 동의가 반드시 필요합니다. 등기부등본에 전세권에 대한 내용을 기재하는 과정에서 집주인(임대인)의 주민등록 초본, 인감증명서, 인감도장, 등기권리증이 필요하기 때문입니다. 

 

⚡전세권 설정 비용

전세권 설정에 드는 비용은 세입자(임차인)가 부담하는데 수수료가 저렴하지 않습니다. 수수료의 종류는 아래와 같습니다.

• 등록세 : 전세보증금의 0.2%
• 지방교육세 : 등록세의 20%
• 등록 수수료 : 부동산당 1만 원 ~ 1만 5천 원
• 법무사 수수료 : 20만 원 ~ 30만 원

수수료는 비싸지만 계약기간 만료 이후에도 집주인(임대인)이 제때 전세보증금을 반환하지 않을 경우,  별도의 임차보증금 반환청구소송 등을 제기하지 않고 직접 경매를 신청할 수 있는 장점이 있습니다. 전세권자는 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 보증금의 우선변제를 받을 권리를 가집니다. 

 

⚡확정일자와 차이점

확정일자는 법원이나 동사무소 등에서 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 임대차 계약서 여백에 해당 날짜가 찍힌 도장을 찍으면, 법률에서 인정하는 일자를 말합니다. 세입자(임차인)가 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가해 후순위 담보 물권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다. 

 

집주인(임대인)의  동의는 필요하지 않으며, 확정일자와 입주 및 전입신고 요건을 갖추면 전세권 설정 등기와 비슷한 효력이 발생합니다. 하지만 신청 당일부터 효력이 발생하는 전세권 설정과는 달리 확정일자는 신청한 다음 날부터 효력이 발생합니다. 이 점을 꼭 유의하고 전세 임대차 계약을 해야 합니다. 

 

 

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